Veel ondernemers met een eenmanszaak of samenwerkingsverband (VOF of maatschap) maken gebruik van een gebouw in hun onderneming. Gebouwen die in een B.V. gebruikt worden laat ik in deze blog buiten beschouwing. Wordt het gebouw voor zowel zakelijke als privédoeleinden gebruikt dan dient in de belastingaangifte van het jaar waarin het pand in gebruik wordt genomen een keuze gemaakt te worden. De te maken keuze gaat over of het gebouw privé of zakelijk wordt aangemerkt.

Of de keuzemogelijkheid privé of zakelijk bestaat, is afhankelijk van het gebruik. Wordt een gebouw voor meer dan 90% zakelijk gebruikt dan is het verplicht ondernemingsvermogen, wordt het voor minder dan 10% zakelijk gebruikt is het verplicht privévermogen. Is het privé en zakelijk gebruik beide tussen de 10% en 90% dan heb je de keuzemogelijkheid.

De keuze kan grote fiscale gevolgen hebben. Denk bijvoorbeeld bij keuze voor ondernemingsvermogen aan de volgende zaken:

• Alle kosten zijn aftrekbaar (verzekering, WOZ-belasting, onderhoud, energie, etc)
• Over de aanschafwaarde kan worden afgeschreven (hiervoor gelden beperkingen, daar ga ik nu niet verder op in)
• Groot onderhoud en andere investeringen worden geactiveerd zodat hierover wordt afgeschreven
• Waardestijging van het gebouw en de grond is belast en waardedaling verlaagt de winst, beide op het moment van verkoop (of bedrijfsbeëindiging)

Is de woning privévermogen dan zijn dit de belangrijkste fiscale gevolgen:

• Kosten zijn niet aftrekbaar, ook geen afschrijving
• Waardestijging is onbelast, waardedaling zorgt niet voor een aftrek

In veel gevallen zal het duidelijk zijn of sprake is van verplicht privévermogen, verplicht ondernemingsvermogen of keuzevermogen. Een lastiger te beoordelen situatie is als er bij een gebouw sprake is van dienstbaarheid aan de onderneming.

Mocht er in het verleden een verkeerde keuze gemaakt zijn kan een beroep gedaan worden op de foutenleer. Dit is alleen mogelijk indien het gaat om verplicht privévermogen of verplicht ondernemingsvermogen. In geval van keuzevermogen is de foutenleer niet van toepassing omdat er in dat geval geen verkeerde keuze gemaakt kan zijn.