Een vakantiewoning in het buitenland kan naast plezier ook rendement opleveren. Door de vakantiewoning te verhuren, kun je een rendement realiseren. Dit rendement kun je optimaliseren door bijvoorbeeld een woning in een ander land dan Nederland te kopen (met een lagere belastingheffing dan in Nederland), een goede financiering af te sluiten en de fiscale faciliteiten optimaal te benutten. De laatste twee punten zullen wij onderstaand op hoofdlijnen in beeld brengen.

Financiering buitenlandse vakantiewoning:

Alvorens je gaat investeren in een buitenlandse vakantiewoning is het goed om na te denken of je deze vakantiewoning ook wenst te verhuren. Bij verhuur van een vakantiewoning hanteert een bank namelijk vaak andere spelregels met betrekking tot de financiering dan voor eigen gebruik. Op het moment dat je een vakantiewoning verhuurt, wordt je bij een bank al snel als zakelijke belegger gezien in plaats van een particulier. Dat resulteert vaak in hogere rentes en een hogere aflossingsdruk. Naast een bancaire financiering heb je ook alternatieve financieringsvormen. Je kan er bijvoorbeeld voor kiezen om via jouw besloten vennootschap (hierna BV) de vakantiewoning te financieren. In deze blog nemen wij het financieren via jouw BV als uitgangspunt, maar bij andere ondernemingsvormen kunnen wij jou ook adviseren. Op het moment dat jouw BV beschikt over voldoende liquide middelen, kun je daar een lening bij afsluiten. Je betaalt dan de kosten aan jouw BV in plaats van aan derden. Hierdoor blijven de liquide middelen uiteindelijk (grotendeels) bij jezelf. Daarnaast zou het ook interessant kunnen zijn om de vakantiewoning door jouw BV te kopen in plaats van in privé. Het kopen van een vakantiewoning kan door middel van de verhuur een hoger rendement genereren dan uitsluitend spaarmiddelen bij de bank.

Daarnaast zijn de onderhoudskosten van je vakantiewoning en de rente van de mogelijke hypotheek niet aftrekbaar. Als je een lening aangaat met jouw eigen BV, dan dienen de voorwaarden (zoals rente, aflossing en zekerheid) van de lening zakelijk te zijn. Daarnaast mag je vanaf 2024 nog maar € 700.000 (met uitzondering van de lening voor jouw eigen woning) van jouw BV lenen zonder extra belasting te betalen. Als jouw BV de vakantiewoning koopt als belegging, dan hoeft er geen lening te worden aangegaan en geen dividend te worden uitgekeerd. Wel zijn de huurinkomsten belast en de kosten (waaronder de afschrijvingen) aftrekbaar voor jouw BV. Voor het gebruik van de vakantiewoning dien je huur te betalen aangezien jouw BV eigenaar is van de vakantiewoning. Gebeurt dit niet of is de huurprijs niet zakelijk, dan kan de Belastingdienst aantonen dat er sprake is van bevoordeling en wordt het voordeel gezien als dividend. Over het dividend is 26,9% (in 2023) inkomstenbelasting verschuldigd. Daarnaast kan de belastingdienst boetes opleggen.

Ook goed om te weten is dat een buitenlandse vakantiewoning administratiekosten, belastingen en verplichtingen meebrengt in het buitenland. Daarnaast is het mogelijk om in het buitenland een bedrijf op te richten. Wanneer je in privé een buitenlandse vakantiewoning koopt, zijn de kosten en belastingen in het algemeen lager dan wanneer jouw BV de vakantiewoning koopt. Dit is echter behoorlijk specifieke materie en kan per situatie verschillen. Laat je dus goed adviseren alvorens je een dergelijk besluit maakt.

Zoals je hebt gelezen, zijn er verschillende opties om een vakantiewoning te kopen en dit te laten renderen. De opzet betreft bijna altijd maatwerk aangezien het afhankelijk is van jouw wensen en de bovengenoemde factoren. Heb je een (buitenlandse) vakantiewoning in bezit of overweeg je om een (buitenlandse) vakantiewoning te kopen, neem dan contact op met ons om je goed te laten adviseren. Het goede advies kan je namelijk behoorlijk rendement opleveren in de toekomst.